2018年，房产市场像汽车业一样面临巨大挑战——增量见顶，必须要依靠创新破局。在严厉的去杠杆及调控政策下，加之资产泡沫问题，房产交易遇冷，这间接影响了上下游产业。

然而，就像汽车业的未来在于出行，人们对居住本身的需求并没有减弱。相反，新一代消费人群催生了住宿行业的消费升级，当前市场缺乏品质化、个性化住宿产品，让巨大机会显露。

这一年，我们看到，从居住到办公，从长租到短租，屋檐下的场景交错，物理空间的界限正逐渐模糊。

本文将讨论以下关键点：

1、风口浪尖上的长租市场，租房平台之争也在升级

2、托管模式的城市精品民宿受到追捧，长短租边界正消失

3、酒店市场：冲出黑马，整体走向“橄榄型”

4、新房没那么遭，二手房也有新机会

5、家装市场逆势上扬，智能化正推动新蓝海

6、联合办公：行业整合之年，头部效应明显

一、长租市场

1、风口浪尖上的长租公寓

对于租赁市场来说，2018年是不平静的一年。一方面国家鼓励租售并举，出台多项政策推动租房市场发展；另一方面，行业新势力长租公寓风波不断，爆雷、租金贷、甲醛等负面事件，让这个“风口上”的行业迅速冷却下来。

长租公寓以标准化产品和管家式服务见长，近年来吸引了大量玩家入场。《58集团2018一季度住房租赁市场报告》显示，截至2018年3月，全国范围内各类长租公寓品牌达1200多家。但公寓方仅靠租金差利润微薄，其想象力在于规模化。竞争不断激烈，公寓们逐渐把租金贷作为规模扩张的重要手段。

租金贷的模式是指，租客以个人信用向第三方金融机构或银行贷款，机构一次性把一年的租金打给公寓方，租客就能租金月付，每个月缴纳给机构的租金相当于还贷。这种模式下，公寓每拿一间房，收回的一年租金可以支撑其继续拓展3间房。不少公寓把现金流当成利润，开始了泡沫式扩张。脆弱生态中，崩溃一触即发。

在多家公寓倒闭之后，租金贷被叫停，中小公寓失去了本就有限的融资手段，维持运营更加困难。优客逸家创始人刘翔判断，公寓方必须依赖新的资金做规模化，这将促使行业的人、房、钱进一步分离。

“2019年，行业会从1.0的包租模式逐步进入2.0的托管模式。”他认为，由于行业泡沫，过去业主满足于高价包租，但在经历过市场教育之后风险厌恶，宁愿选择透明的分账模式——房东负责房源，公寓负责运营，投资方负责资金，三方一起分享收益。

对公寓方来说，托管模式下收入水平虽然下降，但净利润不一定低，而且可以摆脱过去短贷长投的压力；在房源端，除了个人业主，还有近两年陆续进场的开发商和国有住房租赁公司，他们不具备专业的管理运营能力，也是非常重要的供给方。

在资金层面，过去活跃的股权投资机构现在更倾向于中后期项目，2018年获得高额融资的多为区域头部玩家。但国家仍鼓励银行和保险业的资金进入租赁市场，市场也出现了多家地产和基金共同成立的长租公寓投资平台。此外，还有门槛更高的长租公寓资产证券化产品，包括租金收益权ABS模式和类REITs模式。

旭辉领寓CEO张爱华认为，长租公寓属于资产和资源双密集的产业，无论轻重发展，都需要利用好金融工具。资产证券化是解决长租公寓资金运作层面的一剂良药，但能否用资产证券化助力发展，还取决于企业自身的金融运作能力和以住为入口的空间运营服务能力。

“金融做得太早了，风控要靠大数据积累，基础设施还没建立起来，甚至没有做到在线化。”寓小二创始人黄冠文认为，租房必须在线完成交易闭环，但目前大部分还在线下，在此基础上的金融应用要在明年下半年甚至后年才会有机会。

蘑菇租房已完成租房的全流程在线交易闭环。联合创始人龙东平告诉36氪，目前蘑菇租房与网商银行合作，针对信用情况较好的公寓推出了信用租的产品，额度最高100万。他认为，SaaS系统涉及公寓方的所有经营管理行为，能掌握流水情况，这是做风控的前提。

不过可以预见，在形成新的行业规则之前，行业洗牌仍会继续。中小公寓倒闭的事件还会发生，市场资源将会更加聚焦到头部企业，行业的整合者有望出现。刘翔表示，是否收购中小公寓方取决于公司的发展阶段，但他认为，明年2季度将会是低价收入资产的好时机。

2、租房平台竞争升级